こんにちは、コーセーアールイーです。
不動産投資は家賃収入が得られるだけでなく、節税にもつながることをご存知でしょうか。所得税・住民税や相続税・贈与税の節税対策として不動産を購入される方も数多くいらっしゃいます。
今回は、不動産投資が節税につながる仕組みや注意点についてお話ししたいと思います。

 

■所得税・住民税

 

所得税・住民税を節税できるポイントは、「損益通算」と「減価償却」です。

≪損益通算とは≫
不動産投資では、家賃収入から経費を引いたものが不動産所得になります。
不動産所得は給与所得や事業所得と同じように、他の所得と合算した所得に対して課税される「総合課税」です。
不動産所得がプラスの場合は所得に対して税金が課税されますが、家賃収入以上に経費が出る場合は、給与所得などから不動産所得のマイナス分を相殺することができます。
これを「損益通算」といいます。

 

例｜給与所得：６００万円
      不動産所得：マイナス１５０万円（家賃収入５０万円、必要経費２００万円）
      課税所得：４５０万円
所得税・住民税の計算は４５０万円の所得に対して課税されますので、税金を減らすことができます。

不動産投資の必要経費として以下のようなものが挙げられます。

 

1）建物の減価償却費
2）ローンの利息（建物部分）
3）固定資産税・都市計画税・不動産取得税などの租税公課
4）火災保険料、地震保険料
5) 管理費・修繕積立金・修繕積立基金
6) 設備の修繕費
7) マンション視察や打ち合わせ時の交通費
8) 確定申告を依頼した際の税理士報酬

≪減価償却費とは≫
減価償却費とは、建物の取得費を耐用年数に応じ、分割して費用計上することです。
鉄筋コンクリート造及び鉄骨鉄筋コンクリート造マンションを新築で購入した場合、躯体部分は47年、設備部分は15年の長期に渡って減価償却費を費用計上することが可能となります。
減価償却費は実際の支出はありませんが、経費として計上できるので節税につながりやすくなります。

■相続税・贈与税

 

不動産投資によって相続税や贈与税が抑えられる理由は、現金と不動産で評価方法が異なるからです。

 

 

たとえば2000万円分の資産に関して、全て現金で相続・贈与する場合の課税対象額は2000万円であるのに対して、不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額から不動産価額が評価されます。評価額は実際の取引価格の７～8割程度になる場合が多いです。
建物を賃貸として貸し出している場合はさらに評価額を下げることができます。
売買価格2000万円の賃貸マンションを相続する場合、課税対象額は1062万円となり、大きな節税効果が期待できます。（ただし、令和6年10月の税制によるものとする。）

 

• ■節税だけを目的とした不動産投資には注意が必要

 

不動産投資が節税につながることについて説明してきましたが、節税だけを目的とした安易な不動産の購入はおすすめできません。減価償却など経費による節税の効果が期待できるのは始めて数年が大きく、徐々に小さくなっていきます。
また、不動産投資を行うことでリスクを負うことも念頭に置かなければなりません。

不動産投資には長期的に家賃収入が得られることや生命保険効果があることなど、節税以外の魅力もあります。不動産投資のメリットとデメリットを十分に理解したうえで、納得して始めることが重要です。

コーセーアールイーでは、豊富な実績をもとにお客様のライフプランに合った資産運用をご提案いたします。不動産投資に限らず、生命保険による節税など幅広くアドバイスさせていただきます。資産形成でお悩みの方は是非お問い合わせください。

 

今回は営業担当の髙倉さんにお話を伺いました！