こんにちは、コーセーアールイーです。
いま、資産形成の手段として人気を集めている不動産投資。専門的な知識が必要なく少額から始めることができ、賃貸管理業務は管理会社に任せて手間がかからないと好評です。しかし、不動産投資を始めた人のなかには、「失敗した」や「こんなはずじゃなかった」などと後悔している人もいるようです。後悔しているという方にお話をうかがうと、不動産会社が語る「いいこと」ばかりを信じてしまっているケースが多いようです。不動産投資で成功するためには、どのようなことに気を付けなければならないのでしょうか。
今回は、「不動産投資で失敗しないためのポイント」についてお話ししたいと思います。

■運用シミュレーションを作成してもらう

 

 

不動産投資を行う前に必要なのが運用を行うシミュレーションです。
不動産会社によっては、必要経費を入れずに家賃収入とローンの支払いだけで収支を説明するところもあるようです。しかし、実際にかかる可能性がある経費を入れておかないと、運用が始まって予想以上に支出が発生し、想定していた利益を得られなくなってしまいます。

不動産投資とは不動産を購入し、購入した部屋を入居者に貸し出し、退去があれば新たな入居者を募集するという賃貸経営なのです。経営を円滑に進めていくためにも、様々な支出が必要となります。

（不動産投資の支出例）
・管理費
・修繕積立金
・固定資産税と都市計画税
・金融機関へのローン返済
・付帯設備の補修費

不動産投資で成功するためには、家賃収入と運用にかかる支出を長期間でシミュレーションしておくことが重要です。空室期間や想定家賃など、あらゆる支出をシミュレーションに組込み、納得のできる収支となった上で始めると不動産投資の成功につながりやすくなります。

■賃料の妥当性に気を付ける

 

不動産投資で重要なのが家賃設定です。賃料が高すぎると入居者募集に苦戦したり、入居しても短期間で退去してしまったりと、家賃収入が安定しないという事態につながります。

この想定賃料を都合よく設定し、投資マンションの利回りを少しでも高く見せようとする不動産会社もあるようです。例えば、家賃設定をする際は周辺の賃貸物件を参考にしますが、投資対象のマンションよりも広い部屋を参考にすると賃料相場が高く見えるため、想定賃料の設定も高くなります。投資対象マンションにとって適正な賃料相場よりも、データ操作により高く設定されてしまった想定賃料でシミュレーションすることで、想定利回りは良く見えるのですが、入居がなかなか決まらないという状況に陥るリスクが高まるのです。

不動産会社が設定する想定賃料が妥当であるかを判断するためには、マーケット賃料の査定根拠をしっかりと理解し、その内容に矛盾が無いかを調べることをお勧めします。

 

■利回り重視で物件を選ぶときは注意が必要

 

投資するにあたって運用利回りを重視することは大切なことです。しかし、投資リスクと利回りは正比例の関係にあるといわれており、高い利回りを求めるほど、高いリスクを負うということになります。

不動産投資においても同じことがいえます。
実は、築年数が古く設備仕様の競争力が低い、交通が不便な郊外物件のように、入居者募集に苦戦しそうな物件ほど利回りが高い傾向にあります。不動産投資をされている方のなかには、このような物件を好んで購入する方もおられますが、一般的にはあまりお勧めできません。それは、将来的に家賃が下がりやすく、設備交換費用が高額になりやすいため、収支が悪化するリスクが高いからです。入居が決まらないので思い切ってリノベーション工事をすれば、追加で数百万の出費が発生してしまうかもしれません。結果として、当初期待していた利回りを大きく下回る恐れもあるのです。

利回りにとらわれず、長期的な視点で自分のライフプランに合った物件を選ぶことこそ成功への近道なのではないでしょうか。

ここまで、不動産投資で成功するために気を付けていただきたいポイントをお伝えしてきましたが、最後にもっとも重要なポイントをお伝えしたいと思います。
それは、信頼できる不動産会社を選ぶことだと思います。
メリットばかりを伝えるような会社よりも、デメリットやリスクについて包み隠さずきちんと説明してくれる会社の方が信頼できますし、投資物件を販売するだけの会社よりも、購入後の賃貸管理や売却時までトータルでサポートしてくれる会社の方が安心して長くお付合いできます。

「いま、お付合いしている不動産会社が言っていることを信用していいのかな。」などの不安や疑問をお持ちであれば弊社までお問い合わせください。取り組んでいる資産運用がお客様のライフプランに合っているのか、不動産投資のメリットとデメリットやリスクについてもご説明いたします。