こんにちは、コーセーアールイーです。 
不動産投資に興味がある方で「今年こそ物件を購入するぞ！」と考えている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資は、まずどのような物件を購入するかを決めることからスタートします。特に「新築物件or中古物件」の選択は、不動産投資の方向性を定めるうえで大きなポイントになるでしょう。 

 

 

新築物件と中古物件、どちらがオススメなのか。それぞれに異なる特徴があるため、一概にどちらが優れているとは言えません。資産状況や投資の目的等に応じた不動産を購入することが重要だからです。 

今回は、新築物件と中古物件を比較して、それらの特徴について考察してみましょう。

 

  ■新築物件と中古物件の特徴比較表 

 

 

上図は、新築と中古の特徴を相対的に評価したものです。 
※比較表は、相対的な内容であるため、やや極端な表現になっています。 
 
新築物件は中古物件に比べると利回りが低いことが多いですが、最新の設備を備えており、新築未入居の物件ということで賃貸需要が多いという側面を持ちます。一般的に築年数10年までが賃貸物件として強い訴求力を持つと言われているので、10～15年間程度は安定した収支が期待できます。 
 
中古物件は物件価格が低いため借入額が抑えられ、新築以上の利回りが期待できることや実際の入居状況を確認できることから理想的な投資商品と思われがちです。しかし、気を付けなければならない2つのポイントがあります。それは「実質利回り」と「メンテナンス費用」です。 
 

【ポイント1】 

「実質利回り」：不動産運用にかかる経費を考慮した収支を基に算出する利回り。 
（実質利回り％＝（年間家賃収入－年間経費） ÷ 物件購入価格 × 100） 
手元に残る現金をどれだけ得られるかを把握できる数値となります。不動産投資の指標に使われやすい「表面利回り」よりも不動産投資の実態をとらえやすく、物件の収益性を正確に判断することができます。
中古物件は新築物件とは異なり、取得時に仲介手数料が発生します（仲介の場合）。
また、管理費・修繕積立金等の年間経費が新築物件よりも高額になりやすいため、実質利回りが表面利回りよりも大きく下がる可能性があります。
 

【ポイント2】 

「メンテナンス費用」：設備機器の修繕・更新費用など。 
給湯機やエアコンなど住宅設備機器は多岐にわたり、それぞれの寿命はおおよそ10～15年と言われています。設備のメンテナンス費用は高額なものが多いというのも特徴。メンテナンス費用がかさむとキャッシュフローがマイナスになることも十分に考えられますので、余裕を持った運用計画を立てることが必要です。
 
※新築物件と中古物件の特徴を簡単にまとめると以下のようになります。 

 

■まとめ

 

【新築物件の特徴】 

・中古物件に比べると低利回りではあるものの、築10～15年までは安定的な運用が期待できる 
・頭金を入れなくても始めやすい

 

【中古物件の特徴】 

・売買価格が抑えられ、新築以上の利回りが魅力
・ランニングコストやメンテナンス費用の増加によってキャッシュフローがマイナスになるリスクもある 
 
同じ不動産であるにもかかわらず、新築物件と中古物件の特性が異なることがお分かりいただけたと思います。 
これらの特性とご自身のライフスタイルやご家族の資産運用計画も踏まえたうえで、どのように不動産を活用されたいかを検討することが大切だと思います。 

新築と中古でどちらが良いか迷われている方は、オンライン相談や個別相談を承っておりますのでお気軽にお問合せくださいませ。

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