こんにちは、コーセーアールイーです。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2通りの契約形態があります。国土交通省が発表した令和4年度住宅市場動向調査報告書によると、定期借家制度の認知度は低く、三大都市圏においても約61.3％が「知らない」と回答しています。また、借家契約における定期借家制度の利用率は約2.1％となっています。そこで今回は、制度の認知・利用ともに低い「定期借家制度」についてお話ししたいと思います。

■定期借家制度が生まれた背景

 

 

定期借家制度が施行されたのは2000年3月1日。実は、制度が始まってまだ23年という比較的若い制度です。同制度が作られた目的は「良質な賃貸住宅等の供給の促進」です。つまり、従来の借家契約であった「普通借家契約」だけでは、良質な賃貸住宅が供給されづらかったということです。一体どういうことなのでしょうか。

 

■「正当事由」がなければ解約できない「普通借家契約」

「普通借家契約」で建物を賃貸した場合、オーナー様である貸主に「正当事由」がなければ、賃貸借契約の解約や借主からの契約の更新を拒むことができません。これは、借地借家法によって借主の権利が守られているためです。
では、どのようなケースであれば「正当な事由がある」と認められるのでしょうか。一例として、以下のようなものが挙げられます。

・長期的な家賃滞納があり解消されないことによって信頼関係が損なわれた
・災害などでオーナーの住まいが損傷し、住替え先が必要になった
・賃貸借契約に定められている禁止事項を繰り返し、何度注意してもやめない

などとなります。
しかし、滞納家賃を家賃債務保証会社が立替ている間は正当事由として認められません。急に住替え先が必要になったといっても、他に住める住まいがあれば正当事由として認められません。また、程度や状況によっても異なりますが、1度や2度禁止事項を行ったくらいでは正当事由として認められることはないでしょう。つまり、「正当事由」が成立するのは非常に特殊なケースに限るということです。

・親戚が使いたいというので退去して欲しい
・賃料の値上げに応じてくれないので賃貸借契約を解約したい

などのケースにおいても「正当事由」が認められることは基本的にありません。どうしても退去して欲しいときは、立退料を支払って出て行ってもらうことも少なくないのです。

以上のように、「普通借家契約」は、契約期間の不確実性に加えて、賃料改定の硬直性、立退料など収益見通しの不確実性が存在する契約形態なのです。その結果、賃貸住宅市場では、投資用住戸を中心とした比較的狭小な賃貸住宅の供給へと偏り、ファミリー向け住戸や短期貸出しが可能な別荘など良質なストックの有効活用が進まないという市場特性がうまれたのです。
このような状況を変えようと、国は定期借家制度の導入を決定。契約期間や収益見通しが明確になる賃貸借契約をつくることで、数年間だけ持家を賃貸したいとか、都市部の賃貸物件を購入し将来自己使用したいというような貸主の要望を叶えることができるようになり、多様で優良な賃貸住宅の供給促進を図ったのです。

 

■定期借家契約が増えない理由

 

このようにして誕生した定期借家制度ですが、冒頭にもお伝えしたように、ほとんどの賃貸借契約は「普通借家契約」で締結されているのが実状です。
なぜ、定期借家制度の利用が進まないのでしょうか。その理由は大きく二つあります。
一つめの理由は、同制度が借主に敬遠されやすいこと。
定期借家契約の多くが、5年以内の短期契約が多く、住環境に馴染んだ頃合いに退去しなければならない点が借主にとって大きな不安材料となります。再契約を交渉した場合、賃料の大幅な増額など契約条件の変更も危惧されます。数年後、また引越し代や仲介手数料などを支払って住替えるのであれば定期借家の物件は選びたくないというのが本音だと思います。

二つめの理由は、賃貸物件の募集賃料を相場の適正賃料よりも割安にしなければならないこと。
借主に敬遠されやすい定期借家物件は、普通借家物件よりも割安にしなければ選んでもらえません。一般的に、定期借家物件は、普通借家物件の相場賃料よりも1割から2割程度割安な賃料設定で募集されているようです。募集賃料が割安になるくらいなら普通借家契約で募集したいという貸主も多いのも納得できます。

所有している物件を、いざ住宅を売却しようという時に、入居者が住んでいたら、売却価格に影響する可能性があります。入居中の物件を売却するのはオーナーチェンジであり、購入者は現金か投資用ローンを利用して購入することとなります。つまり、低金利な住宅ローンを利用して自宅を購入したいという検討者が対象から外れるのです。結果として、住宅の売却価格は築年数や投資利回りで算出され、やや割安な価格設定になるおそれもあります。
売却価格への影響を抑えるため退去して欲しくても、賃貸借契約が普通借家契約であれば、容易には退去させられません。たとえ立退料を支払うと意思表示をしても、先方が同意しなければ退去はさせられません。それほど、借地借家法は強力に借主を保護する法律なのです。

 

不動産は出口戦略までしっかりと考えて保有することが重要です。5年後、10年後、その先も、その不動産がオーナー様の資産の中でどのような位置付けにあるべきなのか、どのような利用価値があるのか、売却するのはいつなのか、相続するために保有し続けるのか、様々なケースを想定し、どちらの賃貸借契約を選択すべきなのか、しっかりと検討を重ねていくことが必要なのではないでしょうか。

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