こんにちは、コーセーアールイーです。

今回はマンション経営において重要な賃貸管理についてお話ししたいと思います。
投資マンションを購入して不動産投資を始める際に、オーナー様が自身で管理を行う自主管理ではなく、賃貸管理会社に委託することが多くなっています。

賃貸管理業務とは、入居者の募集から修繕工事の手配・家賃の集金や滞納があっ

た場合の督促にクレーム対応まで多岐にわたります。
ご自身で行おうとすると本業に支障が出ることもあるため、ほとんどの方が賃貸管理会社に委託されています。
賃貸管理会社に委託すると、オーナー様は家賃の入金を確認いただくだけで手間がかからないので、気軽に始めることができます。
また、物件から離れた場所に住んでいても管理を任せられるので、遠方の物件を所有することもできるようになります。
賃貸管理の形態には自主管理以外に「管理委託」と「サブリース」の代表的な二つの方法があります。

①管理委託

委託料を支払い、賃貸管理業務を行います。委託料は家賃の5%程度が一般的です。

賃貸借契約を結ぶのはオーナー様と入居者になります。

②サブリース

まず「貸主（オーナー様）」と「サブリース会社（賃貸管理会社）」との二者間で賃貸借契約を締結します。これを「マスターリース」と呼びます。次に、「サブリース会社」と「借主（入居者）」との二者間で転貸借契約を締結します。これを「サブリース」と呼びます。一般的に利用される＜サブリース＞という名称は、この三者間で行われる貸借契約全体の総称として使われています。

サブリースの場合は、空室が発生しても賃料は入ってくるので、空室のリスクを負うことはありません。

（図：一般的な賃貸借契約とサブリースの契約形態比較）

■サブリースのメリット・デメリット

サブリースのメリットとデメリットを比較してみましょう。

（図：メリットとデメリットの比較図）

（※ただし、各社のサブリース契約内容によって異なります。）

サブリースが持つメリットとデメリットを十分に理解したうえで、サブリースの利用を検討することが重要です。

■二重サブリースのリスク

近年、サブリース契約でトラブルになっている「二重サブリース」をご存じでしょうか。通常のサブリースと異なる点は、サブリースに関わる会社がもう一社増えること。つまり、ひとつのサブリースに「貸主」⇄「サブリース会社A」⇄「サブリース会社B」⇄「借主」と四者が存在する契約となります。

通常のサブリースよりも関係者が増える分、権利関係がより複雑になりやすくトラブルに発展するケースがあるそうです。
とあるオーナー様が、他社で所有する投資マンションを売却しようとサブリース会社へ連絡したところ二重サブリースとなっていることが判明。2社目のサブリース会社が解約に応じないため容易に売却できないとご相談いただいたこともあります。
賃貸借契約を締結している以上、サブリース会社といえども借地借家法が適用されます。貸主の一方的な希望だけでは容易に解約できないのが実状です。

■サブリースを利用する際に気を付けること

ご説明したようなトラブルに遭わないために、サブリース契約を検討する際に注意する点についてご紹介いたします。

・契約解除に関する条件などを確認すること
基本的な賃貸借契約では、サブリース会社側からの解約は1カ月前予告、貸主側からは6カ月前予告となっています。いざ売却しようというときに慌てないよう解約に関する条件をしっかりと理解しておきましょう。

・免責期間について確認すること
サブリース契約の中には、退去が発生した場合、入居者が入るまで家賃を支払わない免責期間が設けられている場合があります。家賃を保証するサブリース契約でも免責期間を設けている場合は、家賃を受け取ることができません。契約書の免責期間がどのようになっているか注意が必要です。

・安定した会社かどうか確認すること
サブリース会社は大切な資産を管理するパートナーになります。サブリース会社が倒産して賃料が回収できないといった事例もありますので、サブリースについての実績があり、安定した会社を選ぶことが重要です。

サブリース会社は、各社専用の賃貸借契約を持っており、その内容は各社の特色を表したものになっています。もちろん、上記以外にも注意しなければならない条項が含まれているはずです。ご自身でしっかりと契約内容を確かめ、ご納得されたうえで締結することをお勧めいたします。

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