不動産における「立地」の読み解き方

資産運用 2023-05-16

こんにちは、コーセーアールイーです。

「立地」は不動産の資産価値を大きく左右する要素の一つです。駅までの距離、大型商業施設が近隣にあることや再開発計画など様々な条件によって「立地」は評価されます。

今回は、立地の評価とその読み解き方についてお話します。

■不動産の価値を左右する「立地情報」

不動産の物件資料には、「〇〇駅徒歩5分」や「〇〇小学校徒歩10分」のような「地情報」が記載されています。これは、地図から読み取れる事実や定量的（数値化できる）な情報から成り立ちます。この「立地情報」は不動産を評価するうえで、大変参考にしやすい指標となります。

不動産の資産価値を査定するうえでも「立地情報」は強い影響力を持ちます。駅までの徒歩分数が1分異なるだけで数百万円の評価差が生まれることもあり得ます。

では、「立地情報」だけで不動産の価値を正しく評価できるのでしょうか。

“不動産の「立地」を読み解く”ということについて考えてみましょう。

 ■住む人のライフスタイルによって「立地」の評価は異なる

「駅徒歩5分の駅近物件」
「南側公園隣接で日当たり良好」
良い立地でとても魅力的な物件だと思います。

　

でも、“良い立地”とは一体誰にとって良い立地なのでしょうか。「立地」に対する評価は住む人のライフスタイルによって変わるものです。
例えば、「駅徒歩5分・日当たり良好」のコンパクトマンションで考えてみましょう。
メインターゲットは以下のような入居者像を想定するとします。

　

（入居者想定：Aさん）
「40代男性、大手メーカー勤務課長職、年収1000万円、単身赴任、通常21時終業、料理は苦手、休日は昼まで寝て午後にゴルフ練習に出かける」

　
Aさんが住まいに求めるものは何でしょうか。彼のライフスタイルを想像してみましょう。
健康に気を遣いだす40代。夕食はコンビニ弁当よりもスーパーに買いに行くと思います。仕事終わり、駅から家までの道すがらスーパーで夕食を買って帰るはずです。
つまり、Aさんは単に駅徒歩5分の物件であるということよりも、駅から家までの経路に夜遅くまで営業しているスーパーがあるという「立地特性」を重要視するということです。

■ 経路説明図

次に、「南側公園隣接で日当たり良好」は魅力的なのかを想像してみましょう。

平日は夜まで仕事、休日は昼まで寝ているAさんにとって、日当たりの良さは優先順位が低いのではないでしょうか。しかも公園が隣接している場合、子どもたちの遊び声が気になって休日にゆっくり眠ることができないと不満に感じる可能性さえあります。日当たりの良さよりも、もっと静かでゆっくりと過ごすことのできる住環境を求めるはずです。

Aさんのようなライフスタイルの方にとって、この「立地特性」はマイナスの評価にもなり得るのです。