「税制改正で終了？人気のタワーマンション節税」

資産運用 2023.10.31

こんにちは、コーセーアールイーです。
不動産を活用した相続は、一般的に相続税の節税に有効だと言われます。
なかでも節税効果が高い「タワーマンション節税」は人気の高い相続税対策の一つといえるでしょう。
しかし、この相続税対策が間もなく終わりを迎えようとしていることをご存じでしょうか。
今回は、そんな「タワーマンション節税」についてお話したいと思います。

■「タワーマンション節税」とは

「タワーマンション節税」を簡単に説明すると、「①マンションの時価（※時価とは実勢価格であり、実際に取引で適当とされる市場価格）」よりも「②相続税評価額（※国税庁が定めた評価方法により算出された財産の価格）」が大幅に低くなるというタワーマンションの特性を活かした節税スキームのことです。

例えば、タワーマンションの高層階を購入したとします。

購入価格は1億円。

相続発生時のマンション時価は、購入価格と変わらず1億円とします。

一方、マンションの相続税評価額は3000万円。つまり、7000万円の評価額差分を利用して節税できるということです。

相続税を大幅に削減することができるため、タワーマンションを購入する富裕層が続出。

一時は、タワーマンションの販売価格が跳ね上がる要因にもなっていました。

■時価よりも相続税評価額が低くなる理由

国税庁は相続税の算出に「財産評価基本通達」というルールを設けています。それによると、建物の評価額は「固定資産税の評価額」、土地は「路線価」を使って算出することになります。

　

建物の評価額の根拠となる固定資産税は、再建築価格方式（評価時点でその建物を再建築したと仮定した場合に必要となる総額）によって求められます。再建築価格の総額を区分所有の専有面積割合で按分するため、タワーマンションの高層階と低層階であっても専有面積が同じであれば固定資産税の評価額は同額。ところが、実際の売買価格（時価）には、階層や眺望の良さ等が反映されることから、時価と相続税評価額に大きな乖離が生まれてしまう原因となりました。このことから、2017年の税制改正で、タワーマンションの階数によって固定資産税等に格差を設けたのですが、大きな是正は期待できそうにありません。（例：40階の固定資産税は1階よりも約10％高額）

　

また、土地の評価額に利用する「路線価」は、「公示価格（国が公表している一般取引の参考となる時価の指標）」の8割を基準としています。特に、都心部では特定の要件を満たすことで容積率の緩和が認められます。容積率を大幅に引き上げることで、タワーマンションのような高層で総戸数の多いマンションの建築が可能となるのです。結果、土地の持ち分が細分化され狭小となるため相続税評価額が異常に低くなりやすいのです。